מס ריבוי דירות

מס ריבוי דירות, אשר גם זכה לכינוי "מס דירה שלישית", נכנס לתוקפו ביום 1.1.17 כחלק מחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018), תשע"ז-2016.
סוגי המס המוכרים לנו (דוגמת מס הכנסה, מע"מ, מס שבח וכד') חלים לרוב על תוצאת הפעילות הכלכלית של הנישום ומטרתם המקובלת היא העברת משאבים מן הציבור למדינה וחלוקה מחדש של העושר בחברה. ודוק, מס ריבוי דירות אינו מוטל על פעילותו הכלכלית של הנישום, אלא על עצם היותו בעל זכויות בנכסים מסוג דירות מגורים.
הדבר נובע מתכלית החוק. תכליתו המוצהרת של החוק היא לתמרץ את מי שהינו בעל זכויות בכמה דירות מגורים לצורך השקעה, למכור דירות אלו או את חלקן באמצעות הטלת מס על עצם היותו של הנישום בעל זכויות ביותר משתי דירות מגורים. החוק מעניק גם הטבות לחייב במס המוכר דירת מגורים עד ליום 1.10.17. בדרך זו, מבקש המחוקק להגדיל את היצע הדירות בשוק ולהביא להפחתה במחיריהן.
לא מעט ביקורת ספג החוק, הן לגופו והן ביחס לפגמים שנפלו בהליך חקיקתו. כנגד החוק אף הוגשו מספר עתירות לבג"ץ לביטולו ואשר נכון למועד כתיבת מאמר זה, טרם הוכרעו.
במסגרת מאמר זה להלן, נציג בתמצית את עיקרי החוק
 
מי חייב במס ריבוי דירות
חייב במס ריבוי דירות הוא יחיד שהינו בעל זכויות ביותר משתי דירות מגורים ואשר שיעור הבעלות הכולל שלו בדירות עולה על 249%.
יחיד, בן זוגו וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, ייחשבו לעניין זה כבעלים אחד (עיקרון התא המשפחתי) והחיוב במס יחול על היחיד ובן זוגו, ביחד ולחוד.
יש לשים לב, כי הכינוי שדבק בחוק - חוק מיסוי דירה שלישית - עשוי להטעות, שכן יחיד עשוי להיות בעל זכויות בשלוש דירות מגורים ואף יותר, אך לא יהא חייב במס משום ששיעור הבעלות הכולל שלו בדירות אינו מגיע ל- 249%.
כך למשל, יחיד שהינו בעל זכויות בחמש דירות מגורים ואשר שיעור הבעלות שלו בכל דירה הוא 25%, לא יהא חייב במס ריבוי דירות שכן שיעור הבעלות הכולל של אותו יחיד שווה ל- 125% (25%*5).
 
מהי דירת מגורים
דירת מגורים לצורך מס ריבוי דירות, תיחשב כדירה או חלק ממנה, שבנייתה הושלמה, הנמצאת בישראל (או ביהודה ושומרון בבעלות אזרח ישראל, כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין) והינה מיועדת למגורים לפי טיבה או לפי תכנית בניין עיר החלה עליה או שהינה משמשת למגורים.
כך למשל, דירה שנרכשה מקבלן ואשר בנייתה טרם הסתיימה, לא תיכלל במניין הדירות שבבעלות יחיד לצורך מס ריבוי דירות.
 
סכום המס
חייב במס ישלם מס ריבוי דירות על כל אחת מדירות המגורים שבבעלותו, למעט שתי דירות ע"פ בחירתו.
גובה החיוב במס, עבור כל דירה בגינה משולם מס ריבוי דירות, הינו בשיעור 1% מ"הסכום הקובע" (ראה פירוט להלן), כאשר את התוצאה יש להכפיל בשיעור הבעלות בדירה ובחלק היחסי של השנה בה החייב במס היה הבעלים של הדירה.
על גובה המס חלה תקרה בסך של 18,000 ₪, לכל דירה בגינה משולם מס ריבוי דירות.
"הסכום הקובע" עבור כל דירה מחושב ע"פ נוסחה המשקללת את שטח הדירה (ע"פ הארנונה), מיקומה ומדדים שונים המתפרסמים ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והנוגעים לאזור בו מצויה הדירה. אתר האינטרנט של רשות המסים מעמיד לרשות הציבור מחשבון לצורך חישוב הסכום הקובע.
החיוב במס ריבוי דירות מוטל על החייב בכל שנת מס ויש לשלם אותו בשני חצאים, את החצי הראשון עד ליום ה-30 לחודש יוני ואת החצי השני עד ליום ה-31 לחודש דצמבר.
 
הודעת שומה מותנית ודיווחים
עד ל-30 לינואר לכל שנת מס, יישלח לחייב במס הודעת שומה מותנית אשר תקבע את סכום המס השנתי שעל החייב במס לשלם וכן תכלול בין השאר פירוט בדבר דירות המגורים שבבעלות החייב במס, האזור שבו נמצאת כל דירה, שטחה של כל דירה והסכום הקובע לגבי כל דירה כאמור.
בהודעת שומה המותנית ייבחרו הדירות שבגינן ישולם המס, כך שהחייב במס ישלם בגינן את סכום המס הנמוך ביותר.
חייב במס רשאי תוך 30 יום מיום שקיבל את ההודעה בדבר השומה המותנית, לבחור דירת מגורים אחרת שבבעלותו בגינה ישולם מס ריבוי דירות.
ככל שהחייב במס ריבוי דירות לא קיבל הודעת שומה מותנית, עד ליום ה- 30 במרס לכל שנת מס, עליו להגיש למשרדי מיסוי מקרקעין הצהרה מטעמו, עד ליום ה- 30 במאי ובה יפרט, בין השאר, את מספר דירות המגורים שבבעלותו וכן את סכום המס השנתי המגיע בעד הדירות החייבות שבחר בהן.
אם חל שינוי במהלך שנת המס במספר דירות המגורים שבבעלות חייב במס או בשיעור בעלותו באחת או יותר מהן, או שהפך להיות חייב במס במהלך שנת המס, עליו להגיש הצהרה על כך בתוך 30 ימים מהיום שבו חל השינוי כאמור.
חשוב לציין ולהדגיש: בשנת המס 2017, על החייב במס להגיש הצהרה מטעמו לפי טופס שנקבע ע"י מיסוי מקרקעין בה יפרט, בין השאר, את מספר דירות המגורים שבבעלותו וכן את סכום המס השנתי המגיע בעד הדירות החייבות שבחר בהן. בשנת המס 2017 לא תישלח הודעת שומה מותנית.
המועד שנקבע במקור להגשת ההצהרה לשנת המס 2017 הוא עד ליום 31.3.17, אולם בהתאם להודעה אחרונה שפורסמה ע"י רשות המסים, המועד להגשת ההצהרה לשנת המס 2017 נדחה ליום 31.7.17.
 

הטבות למוכר דירת מגורים חייבת
החוק קובע כי חייב במס המוכר דירת מגורים חייבת עד ליום 1.10.17 יהא זכאי להטבות כמפורט להלן:
א.  פטור ממס ריבוי דירות בגין התקופה בה הדירה הנמכרת היתה בבעלותו מיום 1.1.17 ועד ליום המכירה. הפטור יכול להינתן לגבי הדירה הנמכרת או לגבי דירה אחרת שבבעלות החייב במס, ע"פ בחירתו. 
ב.  מענק בגובה מס שבח במכירת הדירה ולא יותר מ-85,000 ₪. 
לגבי נישום אשר צירוף "הסכום הקובע" של הדירות שבבעלותו (למעט הדירה ש"הסכום הקובע" לגביה הוא הגבוה ביותר) נמוך מסך של 1,150,000 ₪, יינתן מענק בגובה מחצית מס השבח החל במכירה ולא יותר מ- 15,000 ₪.
ג.  מוכר דירת מגורים חייבת יכול להפקיד כספים בקופת גמל להשקעה אשר רווחיה יהיו פטורים ממס בעת משיכתם. הטבה זו ניתנת למוכר דירה חייבת עד ליום 31.12.17.
חשוב לציין כי לצורך בדיקה באם נישום זכאי להטבה כלשהי מהמפורטות לעיל, בהתאם ליתר התנאים הקבועים בחוק, יש לפנות לייעוץ מקצועי.
המאמר לעיל מפרט את עיקרי החוק בתמצית ואינו מהווה משום מידע כולל ומקיף בדבר הנושא של מס ריבוי דירות. אין לראות במאמר זה משום תחליף לייעוץ מקצועי.

אודות אקסלרוד, יוסף משרד עורכי דין

אייקון אקסלרוד, יוסף משרד עורכי דין אקסלרוד, יוסף משרד עורכי דין, עוסק בתחומים מגוונים של המשפט אזרחי מסחרי לרבות, מקרקעין, דיני עבודה, פשיטות רגל והוצאה לפועל. עורכי הדין במשרד, כל אחד בתחומו, מייצגים את לקוחותיהם בבתי המשפט בערכאות השונות, בבתי הדין לעבודה וכן מלווים את לקוחותיהם במגוון רחב של עסקאות ובייצוגם מול הרשויות והגופים המנהליים השונים. משרדנו שם לעצמו למטרה ליתן ללקוחותיו שירות מקצועי, אמין ומסור, תוך שימת דגש על יחס אישי ושקיפות מלאה.

המידע המוצג במאמר אינו מהווה בשום אופן ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית ו/או תחליף להם. המידע המוצג במאמר הינו בגדר מידע כללי בלבד אשר אינו מתיימר להיות שלם, מקיף ומותאם לנסיבותיו המיוחדות של הקורא. המאמר אינו בהכרח מתעדכן לאחר פרסומו בעקבות שינויים שבדין. משרדנו לא יישא באחריות כלשהי כלפי הקורא בגין כל שימוש ו/או פעולה שייעשו על ידו בהסתמך על המידע המוצג במאמר. באחריות הקורא לפנות בעניין זה לקבלת ייעוץ מקצועי בטרם נקיטת צעד כלשהו בהסתמך על התוכן המוצג במאמר.

תגובות הגולשים